城市住宅小区物业共用部分权属探析物业配套设施权属清册（全文完整）

时间：2022-05-18 22:05:48 浏览量：次

下面是小编为大家整理的城市住宅小区物业共用部分权属探析物业配套设施权属清册（全文完整）,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册3篇

【篇一】城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

**物业公司****住宅小区物业工作汇报

尊敬的各位领导，各位同仁：

大家上午好！

首先我代表**物业公司****物业服务中心全体员工感谢各位领导、同仁们对我公司的关怀与指导，20 年月日我司进驻小区物业服务以来，根据年工作计划，以创建省优小区为目标，在领悟公司提升物业服务品质的服务方针指引下，遵循“**物业创造品质生活”的精神，在全体员工共同努力下，使各项工作都有了长足的进步。我小区顺利的在2012年、2013年连续两年分别被评为省和市优秀物业服务项目。回顾我们的物业管理工作，成功与失败、欢乐和苦恼、喜悦与忧患、酸甜苦辣交织在一起，令人感慨万分。概括成一句话就是：成绩不小、问题也有。现将我们的工作做如下汇报。

一、项目工作概况

****商住小区是零陵区目前最高档生活社区。小区总占地面积亩，建筑面积约万平方。其中多层套住房，电梯房套，别墅栋，陆续于20 年月--20 年月交付业主使用。

二、物业管理完成的主要经济指标
1. 办理入住：住宅户，商铺户，物业管理费收入元。
2. 办理装修户，装修管理费收入元。
3. 其他物业收入元。
三、物业管理主要工作的简要回顾
（一）物业管理情况
①共办理入住户，入住率 ℅
②完成了二段保洁开荒，并对所有区域责任人进行了重新组合。
③对电梯管理人员进行了专业的培训，并进行实操考核。
④针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。
⑤接待业主投诉起左右，针对投诉内容、分类由相应部门处理。争取最短时间内解决问题。
⑥规范和完善24小时值班制度，对业主和使用人对物业服务管理报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的及时反馈，并做好回访。
⑦主动和开发商联系，沟通、相关的销售资料，移交给物业。

⑧建立了物业业主的数据库，相关信息输入、查询便捷、快速、详实、并不断更新，保持数据的完整性。
⑨每年进行业主满意度调查和业主意见征询，业主对物业服务工作有哪些意见或建议、并认真分析、改善服务工作中的不足，使业户满意率达到90%以上。
⑩因耀江小区的水电都是开户到户的，所以对于费用的收取存在很大的难度，我们采取晚间上间家访和业主沟通，上门收费、预约收费，效果不错。
（二）安全管理措施
1、消防管理：
①在小区内加强消防知识的宣传，引导业主的安全防火意识。
②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。
③以保安部为中心组建义务消防队，实施严格的消防监督管理。
④定期对消防设备设施进行巡检和维护，发现问题及时处理和解决。
⑤建立和健全防火安全制度。
⑥组织保安、消防中控人员及相关部门人员进行消防演习，培养处理突发事故的能力，组织消防中控人员外出参加培训，并考核一次通过确保持证上岗。
2、安全管理：
①培训了一支训练有素的专业安全管理队伍，进行24小时巡逻警戒。
②制定门岗管理制度，来人来访、物品出入登记，车辆实行“一车一杆一证”的放行制度。加强整个小区的巡逻范围，白天队员实行交叉巡逻，不定时对各区域设岗布控，晚上实行分时间段进行巡逻，以季节变化为准。队员分批进行巡逻，做到防患于未然。使小区内降低或尽量杜绝安全事故的发生，给业主一个安全舒心的居住环境。
③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。
④对安全管理员、监控人员进行安全管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。
3、内部管理
①对安全管理人员进行了有针对性地培训。
②加强对安全管理人员的培训考核和检查落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。
③举行安全月、安全季、安全年大考核，安全生产和绩效挂钩。
④举行全年安全技能大比武，对优胜者进行奖励，提高安全服务水平和技能。
（三）工程管理工作
1、岗前培训：
根据项目实际情况，制定了一整套培训计划，对物业管理中心员工进行全方位的物业管理知识的培训，并加强了物业交接验收的全面培训并随即投入了验收房屋的准备预验工作中，使之学为所用。在培训中以大量有针对性案例让大家参与讨论分析，使大家在工作实操上有了很大提升，在观念、思路、礼仪、心理、安全、服务意识等方面经历了一个由悟到变的过程。
2、物业的接管与验收：
（1）房屋的预检：
在房屋交接验收前进行一次由管理处进行的预检工作，在这次预验过程中，把所有房间的每一个角落和公共区域的每一个消防栓、每一个报警器、每一个声控开关都检查的仔仔细细，而且向开发单位提出了很多好的建议。并提出了下一次验收中注意的事项。并将出现的问题汇总给开发单位及建设单位，要求其进行返修工作。
(2)交接验收：
在交接验收工作中，我们从物业的角度出发，站在业主立场上，替业主严把质量关。对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、初装修及电气、水、卫生、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目和部位进行质量与使用功能的检查，对发现的质量问题，由开发公司工程部进行监督，责令建设单位小问题当天解决，一般问题三天解决，大问题一星期解决，重大问题一月内解决的方式，保证了钥匙的顺利发放。
3、住户入住：做好了入住资料、装修管理资料的准备工作，在集中交房的那段时间，物业中心全体员工放弃休息，夜以继日地开展工作，齐心协力办理业主入住手续。在此期间全体员工表现非常出色，全力保障了业主的顺利入住。

4、配套设施 : 对小区公共设施、设备，制定了完善的维护、保养计划，及时定期对各种设施进行保养、检查，做到日检、周检、月检有登记、小型维护有记录，发现问题及时维修，及时处理，做好电梯、消防设备的维保工作。
5、工程维修:对于小区房屋出现工程质量问题，我们及时到现场查看，找出原因，第一时间与工程部衔接处理解决。例如：由于小区一期水泵房春节期间增压泵机坏一台，控制柜系统错乱，致使机器不能自动换泵，为了不耽误业主正常用水，我们边发通知边维修，由我物业公司垫资对已坏的水泵房控制柜进行了更换，保障设备正常运作。
6、多种经营：开展物业有偿特色服务并收取低于市价的费用，一方面解决了业主的实际问题，也为物业公司创收拓宽了渠道。
6、突发事件处理：制定了一系列的突发事件的应急预案：如：紧急停电、跑水事故、电梯困人、火灾等等，确保在保证安全的前提下，减少损失。

7、装修管理与服务：加强的装修户的装修巡查管理，在业主接房时与业主签订装修诚信公约，依据约定进行巡管，确保没有大的违章装修现象出现。

8、节能管理：工程部采取多项改良措施，做好楼内公共区域的节能降耗，不断挖掘节能措施。

五、绿化养护
制定年度绿化养护计划表并严格按计划实施，定期对小区内的绿化进行松土浇水养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证区内的绿化养护质量。2013年的大旱，我公司投入大量资金安装自动喷淋灌溉系统，确保了大旱之年无大面积枯死植物的现象。

六、文化宣传、构建和谐

物业服务中心与小区内业主共同协作举办了“我爱我家业主交流会”通过此项活动加深了物业与业主、业主与业主之间的感情。

为了做好创卫工作、美化环境、丰富小区业主的文化生活，把小区公告栏作为物业部对外的宣传窗口。通过我们的宣传和引导，让业主了解到小区是我家，美化靠大家的理念，并让业主了解到物业工作的琐碎、艰辛，日常生活的提示让业主感觉到物业服务的温馨。这些有针对性和专业性的文章及图片展示，赢得业主对物业工作的理解及支持，引导小区业主参与小区建设。

【篇二】城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

商品住宅小区车位权属问题的法律指引

住宅区车位所有权和收益权的归属问题一直以来都是社会关注和争议的焦点。2007年10月1日即将生效的《中华人民共和国物权法》，作为一部基本法却对车位这一具体财产的归属作出规定，可见这个问题的重要和敏感。对万科来说，车位权属问题不仅涉及到巨额的资产，更关系到公司的诚信和社会形象，因此必须十分谨慎地操作。2004年4月，集团审计法务部曾就此问题制定了《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》。现结合物权法规定，重新修订该指引，请各经营单位照此执行。遇有情况特殊需要变通时，应提前将方案和理由报集团销售和风险管理部门。

一、车位、车库应当首先满足业主的需要

这是物权法关于车位问题的一项基本原则。实践中如何体现，目前最高立法、司法和行政机关都没有明确的规定。从一些专家的观点来看，主要应当做到以下几点：

1、按规划指标建足车位。这也是开发商的法定义务。随着业主对车位问题的重视程度提高，少建车位将引发重大的投诉。在规划及施工时一定要保证车位数量不低于规划指标，分期开发的，车位的分期配置比例要合理。

2、控制租售对象。

1）开发商销售车位，只面对小区业主；
出租车位对象可以是业主或者使用人。不向其他人销售或者出租车位。即便是小区业主，也不支持以投资为目的的购买和租赁。原则上只向每户出售或者出租一个车位。业主以其他业主名义购买或者租赁的，我方不予干涉。

2）房屋承租人租用产权属于开发商的车位的，租赁期限不应超过其承租房屋的租赁期限。

3）在业主公约和车位租售合同中都要明确约定，购买人或承租人不得将车位转让、出租给业主或使用人以外的人。

二、各种类型车位的产权约定

根据物权法第七十四条第二款的规定，规划内的车位可以出售、出租、附赠。结合万科的传统作法和客户关系考虑，对地面、地下、架空、人防四类车位的产权，建议作出如下处理：

1、红线内规划的露天停车位

此类车位过去万科均未主张产权。虽然物权法规定，凡规划车位开发商均可处分，但目前社会公众对此仍有争议。从实际情况看，这类车位除了占用土地之外，并无太多的建设投资。从避免纠纷的角度，宜按以下原则处理：

1）对少数位置特殊、与特定房屋有天然密切联系、适于附赠的露天车位，可以附赠给该房屋买受人，以提高该房屋的使用功能和性价比。

2）其它露天车位，均约定为业主共有。

3）对附赠车位的具体位置，应在销售前明确，并在销售信息展示中明示。

4）为商业设施规划的露天车位，可以根据项目不同情况，约定为全体业主共有，或商业业主共有。

5）有附赠车位的房屋买卖合同，在补充条款中载明：“位于××的×号车位随本合同项下房屋附赠。将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件，登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。

其它房屋的买卖合同补充条款中载明：“本期（小区）内规划的露天车位，除已在销售现场公示并在相关买卖合同中约定附赠的以外，属于本期（小区）业主共有。”

2、地上车库、地下停车位、架空层停车位

除专属于特定房屋的车库，随房屋产权一并转移外，此类车位所有权属于开发商。操作时应注意以下要点：

1）依照集团成本管理规定，单独核算成本。

2）在所有的买卖合同、销售资料中明示：“本期（小区）内的地上车库、地下停车位、架空层停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人。出卖人本着首先满足业主需要的原则，对车位进行销售（出租），售价（租金）另行约定。”

3）在车库、车位买卖合同中，明确“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。

3、地下人防车位

开发商投资修建的人防工程，所有权和收益权属于开发商。此类车位与普通地下车位的区别，仅在于它负担了平时使用不得妨碍战时人防功能的法律义务，战争状态时，国家有权征用。操作时应注意以下要点：

1）在销售信息和所有的商品房买卖合同中明示：“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，所有权属于出卖人。”有的地方政府不允许销售人防车库，也不允许在合同中约定人防车库产权归开发商的，或者强制要求开发商必须向政府移交人防车库的，则可以在商品房买卖合同中变通约定为：“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，不属于业主共有财产。”

2）在销售或者出租人防车库的合同中，要特别约定：“本车位属于人防工程，平时只能作停车使用，不得改作其它用途，不得影响其防空效能。战时国家有权征用。”

3）在允许销售但尚不具备办证条件的地方，应在买卖合同中约定：“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。

三、规划之外增设的停车位。

规划以外，占用业主共有的道路、绿地或者其他场地改造的车位，属于业主共有。这部分车位多数是交付后随着使用的需要而增设，故在销售时不涉及明确权属等问题。但在改建时，要取得该区域多数业主同意，并不得损害相邻业主的利益。

四、其它注意事项

1、避免在《土地使用权出让合同》中对车位作出不利约定。

鉴于多数土地使用权出让合同由政府单方面确定条件，无协商修改的余地，如果其中约定了地下、人防、架空车位属于业主共有或无偿使用，我方就要在成本上妥善处理，不要再作任何收益的考虑。在土地使用权出让合同有协商可能的情况下，应争取在其中约定为“人防车位、地下/架空层车库的权属依照物权法规定”或者“人防车位、地下/架空层车库的权属由开发商与买受人约定”。

2、广告宣传要避免误导。

除非每户附赠一个车位的情况下，即使车位比达到1：1，也不能在广告和其它宣传资料中说“每户一个车位”，以避免让客户误认为每户附赠一个车位。要准确宣传车位（车库）的权属和数量，属于开发商所有的，要明确告知未来是出售还是出租。如宣传“可买可租”，日后必须给业主提供租或买的两种选择，而不能由我方确定只卖或是只租。

3、对政府不合理的规定不宜对抗。

地方政府违反物权法原则作出车位权属或管理的错误规定的情形相当普遍。这种情况下，我方不宜与之对抗，如其要求是刚性的，则应服从，但可以通过恰当途径沟通，表达我方利益诉求，争取其修改不合理的规定。相信随着物权法的深入人心，这种情况会逐渐减少。

4、销售已出租的车位，要尊重承租人的权利

已出租的车位要销售时，承租人有同等条件下的优先购买权。出卖人应当书面通知承租人，并取得承租人放弃优先购买的答复或者证明。未保障承租人优先购买权的销售合同，承租人有权申请法院撤销。

出租车位售出后，承租人仍有权按原条件使用至合同到期，此期间的租金归买受人所有。我方不能以车位售出为由，强迫承租人退租，或者未经协商一致，而单方面调换其它车位。强行收回或者改变租赁条件，是损害承租人用益物权的行为，要承担侵权赔偿责任。

5、销售或租赁车位，要考虑客户关系和日后管理的负担。

车位的租售安排关系到众多业主的实际利益，也是影响客户关系的重要因素，因此在方案确定前应与客户关系部门、物业管理公司周密研究，把握好销售和出租的比例和节奏。在实现经济利益与维护客户关系发生冲突的情况下，优先考虑客户关系的维护。

附：相关法律法规：

《中华人民共和国物权法》

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》

第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；
物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　四、一辈子孤单并不可怕，如果我们可以从中提炼出自由，那我们就是幸福的。许多长久的关系都以为忘记了当初所坚持与拥有的，最后又开始羡慕起孤单的人。

　　五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。

　　六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔……

　　七、和你在一起只是我不想给任何人机会。

　　八、一个人总要走陌生的路，看陌生的风景，听陌生的歌，然后在某个不经意的瞬间，你会发现，原本是费尽心机想要忘记的事情真的就那么忘记了。

　　九、无论我们爱过还是就这样错过，我都会感谢你。因为遇见你，我才知道思念一个人的滋味；
因为遇见你，我才知道感情真的不能勉强；
因为遇见你，我才知道我的心不是真的死了；
因为遇见你，我才知道我也能拥有美丽的记忆。所以，无论你怎么对待我，我都会用心去宽恕你的狠，用心去铭记你的好。

　　十、爱情需要的是彼此互相的照顾，当我们心爱的人累了，我们不是坐在一边不理，而是多陪对方谈谈心，对方需要什么的时候，自己尽量的满足对方的需求，至少可以让对方知道，在自己身边的感觉是如此的温暖。

　　十一、自从你出现後，我才知道原来有人爱是那麽的美好

　　十二、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。

　　十三、有一些人，这一辈子都不会在一起，但是有一种感觉却可以藏在心里守一辈子。

　　十四、不要轻易说爱，许下的承诺就是欠下的债！

　　十五、不管你是多么的爱对方，但千万不可当第三者。细想，默然。因为知道，这样的故事一开始便注定了结局，一开始就注定在这个故事里，很多人会受伤。离开的总是要离开，挽留不住，就像彼岸花，穷其一生，花叶仍是生生相错。

　　十六、什么叫快乐？就是掩饰自己的悲伤对每个人微笑。

　　十七、爱情与视力无关，任你看得再怎么清楚，在爱里只有模糊。因为太聪明太理智就没有办法恋爱，爱情根本是盲目的。

　　十八、恋爱就像剪头发，这种事情不到最后是不知道结果的，结果能否令每个人皆大欢喜，无人保障，但是一切都是自己的选择。

　　十九、因为爱过，所以慈悲：因为懂得，所以宽容。

　　二十、那些随风散落的微笑眼神，仿似落寞诗人的爱情诗句，一段一段，错落成行。孤独的钟鸣彻夜悲鸣，那些如花容颜，终不敌过时间切割的颓败，我们忧伤的仰望阳光，看流年未亡，年华尽耗。

　　二十一、一个人一生可以爱上很多的人，等你获得真正属于你的幸福之后，你就会明白一起的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。

　　二十二、爱一个人，由天由人却由不得自己。不由自主只因刻骨铭心，不离不弃只因无法代替。总是心有期待，才有灯火阑珊处的望眼等待；
总是情怀善待，才有心甘情愿地付出所有，习惯的依赖。也许你的世界一无所有，但在爱你人的心里，你就是全世界。珍惜一个深爱你的人，更要珍藏一颗为你融入生命的心。

　　二十三、就在我以为一切都没有改变只要我高兴就可以重新扎入你的怀抱一辈子不出来的时候，其实一切都已经沧海桑田了，我像是一躲在壳里长眠的鹦鹉螺，等我探出头来打量这个世界的时候，我原先居住的大海已经成为高不可攀的山脉，而我，是一块僵死在山崖上的化石

　　二十四、幸福，不是长生不老，不是大鱼大肉，不是权倾朝野。幸福是每一个微小的生活愿望达成。当你想吃的时候有得吃，想被爱的时候有人来爱你。

　　二十五、有时，爱也是种伤害。残忍的人，选择伤害别人，善良的人，选择伤害自己。

　　二十六、如果，不幸福，如果，不快乐，那就放手吧；
如果，舍不得、放不下，那就痛苦吧。

　　二十七、这个世界就这么不完美。你想得到些什么就不得不失去些什么。

　　二十八、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。

　　二十九、无数次在梦的意境，勾勒你的样子，那样的虔诚，和你的心灵一样，一生刻骨。

　　三十、有人背叛你，你却想挽回。有人不爱你，你却讨好他。何必为爱委屈自己。一个人如真心爱你，绝不会对你忽冷忽热；
一个人如真心想追你，绝不会跟你玩暧昧。与其卑微的恋爱，不如选择单身。

【篇三】城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册

蚇膅莅芀螃袁芄蚆衿商品住宅小区车位权属问题的法律指引

一、车位、车库应当首先满足业主的需要

这是物权法关于车位问题的一项基本原则。实际中如何体现，目前最高立法、司法和行政机关都没有明确的规定。从一些专家的观点来看，主要应当做到以下几点：
[螅芆芆蚇袀肂薈薀袆]

1、按规划指标建足车位。这也是开发商的法定义务。随着业主对车位问题的重视程度提高，车位不足将引发重大的投诉。在规划及施工时一定要保证车位数量不低于规划指标，分期开发的，车位的分期配置比例要合理。

2、控制租售对象。

[螇羂莁莆蚆羄蒇薅羈]

1）车位销售或租赁时，原则上只面对小区内业主的自用需求，不向以投资为目的人（无论是否小区业主）租售，其顺序应当是首先满足本期（本苑）业主，其次可以满足其它期（其它苑）业主，最后才是对社会销售。在车位配比不足一比一的情况下，每户不应租购多个车位。

2）房屋承租人租用车位的，租赁期限不应超过其承租房屋的租赁期限。

3）在车位租售合同与业主公约中明确，购买人或承租人不得向小区内业主或使用人以外的人转让、出租。

[羆芁莆蚈蝿膇莅螀羄]

3、不提倡对外销售 [蚆羄肄膂薅羇膀莁莅]

小区车位不应向业主或小区住户以外的第三人租售；
但车位规划数量确有富足、能够满足业主需要时，对过剩车位可对外租售，但应提前以书面通知告知准备对外出售、出租的价格条件，业主有同等条件下的优先购买（租赁）权。并以拍照、公证等方式证明该通知行为。经过合理期限（不少于一周）无业主或使用人要求租（购）的，再以同等价格条件向非业主租售。

二、各种类型车位的产权归属

根据物权法第七十四条第二款的规定，规划内的车位可以出售、出租、附赠。结合万科的传统作法和客户关系考虑，对地面、地下、架空、人防四类车位的产权归属，建议作出如下处理：

1、红线内规划的露天停车位 [肄薄螈膈膃蒃螁袁莂]

此类车位过去万科均主张产权。目前虽然物权法有了明确规定，但社会各界仍有争议，从实际情况看，这类车位除了占用土地之外，并无太多的建设投资。从避免纠纷的角度，建议按以下原则处理：

1）适于附赠的，可以附赠给邻近的业主，以提高该套房屋的性价比。

2）不适于附赠的，归属业主共有。

3）哪些车位附赠给哪套房屋、哪些车位属于业主共有，应在销售前明确，并在销售信息展示中明示给客户。

4）有附赠车位的房屋买卖合同，在补充条款中载明：“位于××的×号车位随本合同项下房屋附赠。将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件，如登记时需支付相关费用的，均由登记申请人承担”。其它房屋的买卖合同补充条款中载明：“本期（小区）内规划的露天车位，除已在销售现场公示并在相关买卖合同中约定附赠的以外，属于本期（小区）业主共有。共有车位由物业服务企业管理，收益归业主，扣除维护管理费用后，纳入公共维修资金，或由共有的业主决定使用。”

2、地上车库、地下停车位、架空层停车位

此类车位所有权属于开发商。操作时应注意以下要点：

1）依照集团成本管理规定，单独核算成本。

[蝿袁膇蒂蚈袃芃芈薈]

2）在所有的买卖合同、销售资料中明示：“本期（小区）内的地上车库、地下停车位、架空层停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人。出卖人本着首先满足业主需要的原则，对车位进行销售（出租），售价（租金）另行约定。” [芅蒂螅肈莇螈蚁肈蒀]

3）在车库、车位买卖合同中，明确“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
如登记时需支付相关费用的，均由登记申请人承担”。

3、地下人防车位 [羃肀膃莇衿腿芅薂螅]

作为开发商投资修建的人防工程，收益权属于开发商。此类车位与普通地下车位的区别，仅在于它负担了平时使用不得妨碍战时人防功能的法律义务，战争状态时，国家有权征用。操作时应注意以下要点：
[芁蒄蚆虿膄蒀袅羁膆]

1）在销售信息和所有的商品房买卖合同中明示：“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，所有权属于出卖人。” [蒀羂膂莈蚅袈膂蒀蒈]

2）在销售或者出租合同中，要特别约定：“本车位属于人防工程，平时只能作停车使用，不得改作其它用途，不得影响其防空效能。战时国家有权征用。”

3）在尚不具备办证条件的地方，应在车位买卖合同中约定：“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
如登记时需支付相关费用的，均由登记申请人承担”。

三、其它注意事项

1、前期避免在《土地使用权出让合同》中作出不利约定。

如果土地出让合同中约定“人防车位、地下或架空层车库供业主无偿使用”，则作为合同义务，开发商必须履行，就不可能在车位上体现任何收益。故应争取在土地使用权出让合同中约定为“人防车位、地下/架空层车库的权属依照物权法规定”或者“人防车位、地下/架空层车库的权属由开发商与买受人约定”。

2、广告宣传要避免误导。不能在广告和其它宣传资料中有“每户一个车位”之类说辞，让客户误认为每户附赠一个车位。要明确车位（车库）的权属和数量，属于开发商所有的，要明确告知准备销售还是出租。如笼统说“可买可租”，日后业主有权选择是买还是租，而不是开发商有权选择卖还是租。

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（以下无正文）

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